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樓市新一輪調控密集來襲!樓市趨穩態勢未變
2019/5/16   來源:鳳凰網房產
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    樓市的風吹草動都觸動人們的神經。蘇州近日宣布“升級版”的調控政策,對蘇州工業園等熱點區域實施3-5年的限售,同時對土地出讓報價的規則進行調整。

    這不僅僅是個案。進入4月以來,中央和各部門多次強調樓市調控的方向沒有改變,各地樓市調控的頻率明顯增加。

    業內人士普遍認為,樓市趨穩的態勢沒有變,蘇州限售凸顯了地方不斷夯實保持樓市平穩發展的主體責任,未來的調控將更加突出“一城一策”的差異化原則。

    供需兩旺 樓市短暫回暖

    今年開春后,部分城市住宅銷售回暖,土地市場熱度回升,市場上因此有“小陽春”之說。

    3月70個大中城市中,新房價格環比上漲的城市有65個,比2月份的57個明顯增加。一些熱點地區的樓盤,甚至出現了搶購的情形。

    而全國整體土地市場也迎來一波成交小高峰,武漢、杭州、蘇州、合肥、溫州等地近期土地市場活躍,房企拿地意愿強烈,成交額上升,溢價率同樣上行。中原地產研究院公布的數據顯示,4月單月,受監測的二線城市合計賣地金額創最近兩年新高。

    “房地產開發企業到位資金增速總體在提高,其中國內貸款和自籌資金增速均在3月份‘轉正’,定金及預收款和個人按揭貸款增長明顯加快?!苯煌ㄒ薪鶉諮芯恐行淖噬鈦芯吭畢牡に?。

    資金充沛意味著拿地的動力和能力加強,再加上房企融資的成本不斷下降,不少房企抓住時機加大融資力度。比如恒大近期接連發了6期美元票據,共計30億美元,同時在上交所發行200億元的公司債。

    國家統計局的數據顯示,1—4月份,房地產開發企業到位資金52466億元,同比增長8.9%,增速比1—3月份提高3個百分點;全國房地產開發投資34217億元,同比增長11.9%,增速比1—3月份提高0.1個百分點。

    而在購房層面,由于季節性因素和信貸審批加快等原因,出現了短暫的供需兩旺。

    夏丹認為,“小陽春”存在季節性因素,年初信貸額度寬松,按揭貸款審批放款速度加快,購房者入市意愿增強。其次,供給端有所發力,新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多,不少一二線城市住宅和公寓項目扎堆入市,為需求釋放創造了條件。此外,今年前兩月整體成交不如去年同期,3月起也具有一定的補漲效應。

    樓市調控方向不變 各地密集調控

    4月19日的中央政治局會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

    部分地區樓市回暖,中央政治局再提“房住不炒”,意味著房地產的調整方向和力度不會改變。

    事實上,近期央行、國家發改委、住建部、自然資源部等多部委就樓市密集發聲,表明穩地價、穩房價、穩預期的政策將會繼續保持。

    5月10日,央行在解讀4月信貸和社會融資數據時表示,對部分地區樓市回暖一直在密切跟蹤監測,房地產調控和房地產金融政策的取向沒有改變,是一貫的。

    央行進一步表示,今年有四個方面的重點工作,一是配合實施好房地產市場平穩健康發展的長效機制;二是堅持“一城一策”,落實好差別化住房信貸政策;三是繼續做好房地產市場資金管理相關工作;四是加大對住房租賃市場的金融支持和規范,促進形成“租售并舉”的住房制度。

    針對放寬落戶引發的調控放松的質疑,國家發改委近期明確,放寬落戶不等于放松對房地產的調控,不管戶籍制度怎么改,“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位必須堅持、不能動搖。

    而住建部近期表示已經對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示,表明其對局部過熱現象的密切關注。自然資源部確定了2019年住宅用地供應“五類”調控目標,明確消化周期在36個月以上的,應停止供地。

    地方層面,多地在出現房價和地價波動后,密集出臺了調控政策。中原地產研究中心的統計顯示,4月,各部委各地累計調控超60次,頻率明顯增長。

    從措施來看,各地采取了諸如下調土地最高限價、公積金貸款“認房又認貸”、契稅稅率調整等調控手段,北京等地還立案查處了多家房地產經紀的違法違規行為。

    值得注意的是,此輪調控政策具有很強的針對性,措施細化,體現了“一城一策”甚至是“定點調控”的特征。

    以蘇州為例,此輪限售范圍并非全市,而是僅僅針對蘇州工業園區和高新區部分重點區域,近期蘇州房價上漲過快的地區主要就集中在工業園區。此外,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置,對于穩定低價也有積極意義。

    “目前調控以穩為主,與之前相比更為緊扣當地實際需求和成交情況,加大落實了‘一城一策’的差異化施策原則?!畢牡に?,近期各地房地產政策有緊有松,既有蘇州重啟限售,也有青島深圳放松公積金政策。

    公開資料顯示,青島自6月1日起取消住房公積金二次申貸須首次公積金貸款結清滿2年的期限限制,深圳擬規定限制交易類和共有產權類住房可申請公積金貸款。

    隨著樓市調控頻率增長,多地“小陽春”行情未能持續,樓市趨穩的態勢愈發明顯。

    比如中原地產研究中心統計數據顯示,4月,北京二手房住宅簽約14440套,環比下調了10%。因為網簽數據相對滯后,4月實際市場真實成交量比3月出現了20%左右的下調。

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