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房企資金安全頻獲交易所“關注”
2019/5/22   來源:鳳凰網房產
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    上海銀保監局20日發文稱,因向不符條件的房地產項目發放貸款,南京銀行被罰50萬元。而近期銀保監會也再度要求嚴查金融機構違規向房地產項目提供融資。這也使得房企資金安全再度被關注,其中,泰禾集團、金科股份等上市開發商的資金問題均遭到交易所問詢。

    監管層對金融機構資金流入房地產監管仍較嚴

    上海銀保監局行政處罰信息顯示,2016年1月至2018年3月,南京銀行上海分行向某資本金不足的房地產項目發放貸款,被責令改正,并處???0萬元。值得注意的是,監管層對金融機構資金流入房地產的監管依然較嚴。

    上周五銀保監會公布的2019年金融機構“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作要點顯示,2019年無論是銀行還是信托,抑或金融租賃機構,都將把向房地產領域的信貸作為嚴查對象。

    其中,對銀行機構而言,要嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房。同時,要防止資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場?;掛喜椴⒐捍?、經營性物業貸款等貸款被挪用于房地產開發等。對信托機構而言,既要防止向開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,還要防止直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

    部分房企非銀融資攀升增成本

    記者對比發現,近幾年部分房企融資成本明顯上升,增加財務費用壓力。今年3月26日以來,A股上市房企泰禾集團出人意料地連續出售旗下11個項目公司股權,累計回籠資金接近80億元。根據年報,泰禾集團2016年到2018年,融資結構逐年偏向非銀渠道。

    2016年泰禾集團754.11億元的融資中,銀行貸款309.61億元,占比41.06%,成本只有6.79%。往來銀行主要有中國銀行、建設銀行、興業銀行、民生銀行等。非銀貸款占比為35.74%,成本為8.40%。2017年,在1354.94億元的融資規模中,融資成本偏低的銀行貸款269.82億元,占比快速下降至19.91%。非銀行貸款占比飆升到61.24%。到了2018年泰禾集團銀行貸款占比只有18%。非銀行貸款融資占比高達61.27%,成本上升到9.17%。整體平均融資成本為8.52%,同比提升了0.42個百分點,相比2016年提高了0.9個百分點。

    政策鼓勵企業降低銀行等間接融資是為降成本,泰禾集團雖然銀行融資渠道大幅下降了,但成本卻不降反升,并導致該公司利息支出大幅增加,2017年財務費用達到7.09億元,同比增長90.50%。2018年進一步增加到8.30億元,同比增長17.03%。有分析稱:“今年還稍微好一點,很多發展商過去幾年的融資成本都很高,特別是境外融資的,利率超過10%的不在少數,財務費用支出高企。如果資金回籠和新的融資跟不上,很容易帶來連鎖反應?!?/span>

    提醒資金風險不容忽視

    記者了解到,近期交易所對房企的年報事后問詢函中,均對資金風險進行追問。5月8日,深交所向泰禾集團下發問詢函,根據年報,泰禾集團短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元,貨幣資金該負債的覆蓋比例僅為0.26。而且泰禾集團存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。因此,深交所要求泰禾集團結合開發項目回款情況、融資能力等,說明相關資金安排,分析說明即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。不過,5月16日,泰禾集團稱將延期回復問詢函。

    5月20日,深交所在對金科股份下發的年報問詢函中稱,截至2018年底公司資本負債率為83.63%,處于同行業較高水平,速動比率0.38%,同比下降0.06個百分點。一年內到期的有息負債600.9億元,同比增長54.46%,貨幣資金余額298.52億元,不能覆蓋其一年內到期的有息負債和非流動負債。因此,深交所要求其說明公司是否存在短期償債風險及相應的應對措施。

    因此,上述行業分析師指出,從目前來看,部分短期負債比較大、融資成本偏高的房企資金依然面臨較大壓力,建議二級市場投資者盡量回避。

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